11월 4주 부동산 시장 현황 및 전망: 한남 4구역 경쟁과 시장 동향 분석

1. 한남 4구역: 삼성 vs 현대, 17년 만의 재건축 대결

한남 뉴타운의 핵심 지역인 한남 4구역에서 국내 대표 시공사인 삼성물산과 현대건설이 경쟁을 벌이고 있습니다. 두 그룹이 재건축 사업에서 맞붙는 것은 무려 17년 만의 일로, 시장의 큰 주목을 받고 있습니다.

• 입찰 금액
  • 삼성물산: 1조 5,600억 원
  • 현대건설: 1조 4,800억 원
  • 두 회사는 비슷한 금액을 제시하며 치열한 경쟁을 예고.
  • 시공사 선정 총회는 2024년 1월 18일 예정.
• 공사비
  • 3.3㎡당 940만 원으로, 한남 뉴타운 중 최고 수준.
  • 비교: 한남 3구역은 916만 원, 5구역은 770만 원.
• 브랜드 경쟁
  • 삼성물산: ‘레미안 글로우 힐즈’
  • 현대건설: ‘DH 한강’
  • 두 회사 모두 한강 조망권과 고급화 전략을 강조하며 조합원 설득에 나섬.
• 설계 및 조경 차별화
  • 현대건설은 자하 하디드 아키텍츠 설계 참여를 홍보.
    • 자하 하디드는 ‘건축계의 노벨상’으로 불리는 프리츠커 상 수상 경력이 있음.
    • 하지만 설계자인 자하 하디드 본인은 이미 고인이 되었으며, 회사가 프로젝트를 맡음.

2. 부동산 시장 동향: 매물 증가와 거래량 감소

현재 부동산 시장은 거래량 감소와 매물 증가라는 두 가지 주요 흐름으로 요약됩니다.

• 서울 매물 현황
  • 네이버 부동산 기준, 9만 건 돌파.
  • 매물이 많아졌다는 것은 매도 심리가 높아진 상황을 반영.
  • 중복 매물 제거 이후 통계이므로 신뢰도 상승.
• 거래량 감소
  • 여름: 서울 월간 거래량 약 10,000건 이상.
  • 현재: 거래량이 절반 이하로 급감.
  • 특히, 9월~10월 거래량이 크게 줄며 하락세 진입.
• 가격 동향
  • 전국 실거래 통계:
    • 상승 거래: 15,100건
    • 하락 거래: 15,200건
    • 서울은 상승 거래 우세, 하지만 지방은 하락세 전환.

3. 공시가격 정책 변화와 세금 부담

현 정부는 부동산 공시가격의 현실화 목표를 폐기하며, 69% 수준 유지를 발표했습니다. 하지만 법 개정이 지연되면서 혼란이 가중되고 있습니다.

• 공시가격 산정 방식
  • 기존 현실화율(78%) 적용 시, 공시가격과 보유세 부담 증가.
  • 정부는 이를 막기 위해 69%로 동결하고 시세 반영만 반영하는 방침.
• 보유세 부담 증가 요인
  • 시세 상승 + 공시가격 현실화율 유지로 인해 세금 부담은 여전히 증가할 전망.

4. 부정 청약 사례: 꼼수와 단속 강화

부동산 청약 시장에서 각종 부정 행위가 상반기에만 127건 적발되었습니다.

• 위장 전입:
  • 거주지 요건을 충족하거나 부양 가족 수를 늘리기 위한 위장 전입 사례 다수.
  • 사례: 비닐하우스, 상가 등에 위장 전입한 후 청약.
• 자격 매매:
  • 중소기업 특별공급, 군인 특별공급 등 자격을 매매하여 청약.
  • 예: 새터민 명의를 이용해 청약 후 계약권을 불법 거래.
• 위장 이혼 및 허위 입양:
  • 청약 가점 및 기회 확대를 위해 가짜 이혼 및 입양.
• 불법 공급:
  • 시행사가 특정 물건을 미리 빼돌려 부적격 당첨자에게 유리하게 공급.

5. 시장 전망: 양극화와 정책 변수

• 서울 및 핵심 지역
  • 집값 상승 지속 가능성.
  • 강남 및 서울 주요 지역은 매물 증가에도 여전히 높은 수요.
• 지방 및 중급 이하 입지
  • 거래 침체와 가격 하락 가능성.
  • 양극화 심화 전망.
• 정책 변수
  • 내년 공시가격 법 개정 여부가 시장에 큰 영향을 미칠 것.
  • 대출 규제 및 금리 정책도 주요 변수로 작용.

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결론: 한남 4구역, 시장의 축소판

한남 4구역의 경쟁은 현재 부동산 시장의 축소판이라 할 수 있습니다. 고급 브랜드 경쟁과 고급화 전략이 조합원들을 끌어들이는 동시에, 매물 증가와 거래량 감소라는 외부 환경이 변수로 작용하고 있습니다.

핵심 포인트:

• 삼성 vs 현대: 한남 뉴타운 최고 입지에서의 프리미엄 대결.
• 거래량 감소: 시장의 침체 신호, 매물 증가와 상반되는 흐름.
• 공시가격 정책: 법 개정 지연으로 혼란 지속, 세금 부담은 상승.
• 청약 시장 단속: 부정 사례 엄격 단속 중, 청약 정책 강화 필요.

이와 같은 시장 동향은 2024년 상반기까지 지속될 가능성이 높으며, 특히 정책적 변수가 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다.